建設費を抑えるか、それとも戸数を増やすか。親の土地の建築計画を考えていたとき、私は部屋の数を増やすことも考えました。
ただ、戸数を増やせば建設費も上がるかもしれません。部屋が増えても入居してもらえなければ、期待した収入にはつながりません。私は、戸数を増やすことと入居率への不安の間で迷っていました。
この記事では、私が建築規模について迷ったことと、入居率・空室期間・募集費用について確かめたかったことを紹介します。土地を最大限使う提案を受けたときに、規模の説明とあわせて何を聞くかを考える材料になればと思います。
戸数を増やせばよい、とも思い切れなかった
2026年2月、私は建設費を減らす方法と、戸数を増やす方法を考えていました。建物を横に広げて、一つの階に入れる部屋を増やせないか、という考えもありました。
一方で、建設費が増えることと、部屋が埋まるかどうかが気になっていました。部屋の数を増やすだけで、収支がよくなるとは思い切れなかったのです。
土地を最大限使う案、と説明された
建設会社に相談したとき、土地を最大限利用する案だと説明を受けた、と記憶しています。
ただ、どの条件によって建てられる規模が決まるのかは、はっきり覚えていません。そのため、この説明だけで法律上の上限や、最も収益のよい規模だったとは判断できません。
土地をどこまで使えるのかという説明と、その規模でどのくらいの収入・支出を見込めるのかは、分けて考えたいところです。
入居率だけでなく、空室期間と募集費用も確かめたかった
入居率について私が確かめたかったのは、建築を考えている地域での実績でした。広い地域全体の数字だけでなく、間取りごとの過去の最低入居率や、規模の近い物件のデータも知りたいと考えていました。
空室については、次の点を確認したいと考えていました。
- 退去の予告は、何か月前に受ける設定なのか。
- 退去予告を受けた後、いつから次の入居者を募集するのか。
- 退去してから次の入居まで、平均して何日空くのか。
入居率という割合だけでなく、次の入居者が決まるまでの流れも知りたかったのです。家賃が下がった実績も、確認したい項目でした。
また、入居率が下がった場合の募集費用や募集条件にも関心がありました。それらの実績を費用の想定に反映し、入居率をいくつか変えた場合に、手元にどれだけお金が残るのかを見たいと考えていました。
空室によって減る家賃だけでなく、入居してもらうためにかかる費用まで含めて、収支を確かめたかったのです。
これらは当時、私が確認したかったことです。担当者の回答や、複数の案を比較した結果ではありません。
自分の提案では、何を聞けばよいか
土地を使う規模、入居率と空室期間、募集費用を含めた収支。私が気になっていた点を、提案を受けた方が担当者に聞くときの手掛かりとしてまとめました。右端は、これから使える質問例です。
| 論点 | 私が考えたこと・確かめたかったこと | 提案で確認する内容 | 自分の提案で聞くこと |
|---|---|---|---|
| 土地を使う規模 | 最大限利用する案と説明されたと記憶している。規模を決めた条件は、はっきり覚えていない。 | 規模を決めた条件と、その根拠となる資料。 | 提案者へ：この案の規模は、何を根拠に決めていますか。どの資料で確認できますか。 |
| 入居率と空室の期間 | 地域・間取り別の実績や、募集開始の時期・平均空室日数を知りたかった。 | 実績の対象地域・間取り・期間と、自分の計画との違い。 | 募集担当へ：この見込みは、どの地域・間取り・期間の実績を基にしていますか。 |
| 募集条件を含めた収支 | 入居率が下がった場合の募集費用も含めて、手元に残るお金を確かめたかった。 | 収支案に含まれる募集費用と、募集条件の想定。 | 収支案の作成者へ：入居率を下げた案では、募集費用や募集条件をどう見込んでいますか。 |
次に聞くことを決めるなら、まず、いま答えが欲しいところを一つ選びます。規模の根拠が分からなければ提案者へ。空室の見込みが気になるなら、募集実績を扱う担当者へ聞く、という分け方です。
提案書全体の数字や費用範囲も確かめたい場合は、「土地活用の提案書、どう比べる？私が今確かめたい14項目」に整理しています。
戸数を増やす考えと、その部屋が埋まるかという心配は、私の中で同時にありました。今、提案を見るなら、建てられる規模に加えて、空室の期間や募集にかかる費用も確かめたいと思います。
